Immobilienblasenverhinderungsgesetz passiert den Bundesrat – Und nun?

Was die Politik mit ihrer neuesten Regulierungsandrohung anrichtet, kann man beim Autor des Beitrags in der FAZ beobachten. „Bundesrat billigt neue Befugnisse gegen faule Immobilienkredite“ trifft nicht so ganz den Kern der neuen Regulierung. Das Handelsblatt findet auch eine lustige Beschreibung: „Gesetz gegen Immobilienblase beschlossen“ – die arme Immobilienblase! Wäre aber vermutlich eine genauso wirksame Gesetzgebung geworden:

§1 Immobilienblasen sind verboten. §2 Das Gesetz tritt mit sofortiger Wirkung in Kraft.

Was wirklich erreicht wurde? Es gibt jetzt erst einmal wieder viel Verwirrung. Und durch die Presse geistert das Wort „Immobilienblase“. Also bloß nicht über mehr Wohnungsbau nachdenken!

Nicht erreicht wird …

Fangen wir damit an, was das Gesetz ganz sicher nicht erreicht wird:

1. Es verhindert nicht die Entstehung einer Immobilienblase. Denn in einer Immobilienblase werden spekulativ zu viele Wohnungen für einen viel zu kleinen realen Bedarf errichtet. Das Gesetz schließt aber nur bestimmte Verbraucher von der Kreditaufnahme auf. Mieten dürfen sie glücklichweise weiterhin Wohnungen. Sie werden auch (noch nicht) beschränkt, wie viel Prozent ihres Einkommens sie für Miete aufwenden dürfen. Nur ihre Kreditaufnahme wird beschränkt! Es wird also nicht der Bedarf nach Wohnraum gedrosselt und erst recht nicht die Bautätigkeit. [Im übrigen wäre es toll, wenn wir mehr Bautätigkeit hätten, dann würden die Preise für Wohnraum nicht permanent weiter steigen.]
2. Es verhindert nicht die Entstehung einer Immobilienpreisblase. Noch einmal ganz langsam für Politiker. Durch den Ausschluss von Verbrauchern aus dem Käufermarkt (durch ein Kreditverbot), wird die Nachfrage nach Wohnraum nicht beeinflusst. Der Preis (egal ob Eigentum oder Miete) wird vom Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage bestimmt. Wie die Mietpreisbremse wird das Kreditverbot nicht auf die Ursache des Preisanstiegs (zu wenige Wohnungen stehen einer zu großen Nachfrage gegenüber). Beide Maßnahmen adressieren lediglich das Symptom, den steigenden Preis. Das ist so, als würde man sich bei Durchfall einen Korken in den Allerwertesten stopfen. Auch das ändert nichts am „Druck“ im Markt und den mittelfristigen Konsequenzen.

Neue Probleme werden geschaffen …

Da das Gesetz nur die Möglichkeit für die Finanzaufsicht schafft, bei Gefahr der Bildung einer Immobilienblase bestimmte Verbraucher von der Kreditaufnahme auszuschließen, entstehen durch das Gesetz mehr Probleme im Markt, als das es Lösungen schafft:

1. Woran verdammt nochmal will denn die Finanzaufsicht vorher erkennen, dass sich gerade eine Immobilien(preis)blase bildet? An der Bautätigkeit, an den Preisen oder am Kreditvolumen? Wenn die ersten „Experten“ warnen (so seit 5 Jahren also) oder wenn die Mehrheit der „Experten“ es ganz sicher weiß (was gewöhnlich 1-2 Jahre nach dem Platzen der Fall ist)? Das letzte Mal hat der Staat durch Steueranreize für Immobilienprojekte in Ostdeutschland nach der Wiedervereinigung gezielt eine solche Entwicklung erzeugt (um blühende Landschaften zu schaffen). Wenn jetzt also demnächst die Politik anfängt, wirklich die Wohnungsbau anzuregen und die Bautätigkeit deutlich zunimmt, würgt die Finanzaufsicht dann diesen dringend benötigten Bauboom ab?
2. Darf eine Bank aufgrund ihrer neuen verantwortungsvollen Kreditvergabe (nach Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie im letzten Jahr) überhaupt noch einem Verbraucher einen Immobilienkredit geben, wenn die Finanzaufsicht den Ausnahmezustand erklärt hat? Wie groß ist das Risiko einer spontanen Kreditklemme, mit den Folgen einer sich selbst erfüllenden „Prophezeiung“ durch die Finanzaufsicht?
3. Wie geht die Finanzaufsicht mit ihren konkurrierenden Verantwortungen um. Welches Ziel ist wichtiger – Verbraucherschutz oder Immobilienblasenverhinderung? Durch das Inkraftsetzen der Maßnahme würde die Finanzaufsicht ja den Zustand einer „vor dem Platzen stehenden Immobilienblase“ per Dekret erklären. Eine solche Verlautbarung hat das Potenzial, eine Kettenreaktion auszulösen und durch Marktpsychologie verbunden mit einer Kreditklemme wirklich die Preise auf einen Sturzflug zu schicken. Für Verbraucher, die gerade gekauft haben oder mitten in einer Transaktion stecken, kann dies fatale Auswirkungen haben. Denn bei implodierenden Immobilienpreisen können Banken Kreditentscheidungen revidieren müssen und Verbraucher durch steuerliche Transaktionskosten, Vertragsstrafen und Wertverlust in die Insolvenz getrieben werden. Es ist unrealistisch, die Proklamation einer Immobilienblase „sanft“ umzusetzen!
4. Solange die Finanzaufsicht den Zustand der „Immobilienblasengefahr“ noch nicht öffentlich erklärt hat, könnten Verbraucher sich beim Erwerb irgendeiner Immobilie, zu irgendeinem Preis sicherer fühlen. Der Staat beschützt sie jetzt ja sogar vor der Gefahr, eine spekulativ überteuerte Wohnung zu erwerben. Und auf den Staat verlassen sich ja leider immer mehr Zeitgenossen. Wer entschädigt diese Betroffenen, wenn die Finanzaufsicht, trotz ihren neuen Verantwortung, untätig war und die Bildung der Blase zu spät erkannt hat oder aus anderen Gründen nicht reagiert hat?
5. Und warum wird mal wieder eine (lebensnotwendige) Assetklasse „bevorzugt“? Wer schützt die armen Verbraucher vor Blasen bei Aktien, Unternehmensanleihen oder Bundeswertpapieren? Warum wird die Finanzaufsicht nicht auch damit beauftragt, hier die Bildung von Preisblasen zu verhindern? Und Tulpen finde ich zwischenzeitlich auch schon wieder viel zu teuer!